この記事のハイライト

• 査定方法には「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」の３種類がある
• 収益物件では空室がリスクに直結するため、入居率が査定に大きく影響する
• 不動産の資産価値は築年数とともに下がっていくため、早めの売却がおすすめ

収益物件の売却を検討している方はいませんか？
不動産売却の第一歩は、不動産会社への査定依頼です。
収益物件の査定には主に３つの方法があり、方法によって評価額も変化します。
売却を進める前に、まずは収益物件の査定方法の種類や、種類ごとに異なる査定のポイント、そして査定の際の注意点について近いを深めておきましょう。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

収益物件の査定方法や評価の基準は、一般的な住居用の不動産とは異なります。
収益物件では、「収益力」が重要視されるからです。
まずはご自身で相場感を把握しておくことも大切ですが、売却を進める際には収益物件を扱う不動産会社に査定をご依頼ください。
その際、売却の注意点やポイントについても理解しておくと安心です。
名古屋市中区の不動産売却なら、名古屋市中区不動産売却専門館へ。
中区以外でも、熱田区・中川区・瑞穂区と幅広くご提案が可能です。
お客様のご要望に真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

目次

1. 収益物件を売却する際の査定方法は３種類ある
2. 収益物件の売却価格に影響する査定ポイントとは
3. 収益物件の売却時に覚えておきたい査定の注意点
4. まとめ

収益物件を売却する際の査定方法は３種類ある

収益物件の売却を考えたとき、まず気になるのは「どの程度の価格で売れるのか」ということではないでしょうか。
収益物件の評価額を決める「査定」の方法にはいくつか種類があります。
査定の種類によって算出される評価額に差が出てくることもあるため、それぞれの特徴や注意点についてしっかり理解しておくと安心です。
ここでは、代表的な３種類の査定方法について解説します。

査定方法の種類1：収益還元法

収益還元法とは、収益物件の収益力を基に評価する査定方法です。
「その物件を所有することで将来的に得られる収益」が重視されます。
そのため、一般的な住居用の不動産よりも収益物件を査定する際によくもちいられる方法です。
収益還元法は、さらに柿野２種類の方法にわけられます。

1. 直接還元法
2. DCF法

直接還元法は、１年間の準地役を還元利回りで割って算出します。
計算式すると、次のとおりです。
不動産価格＝１年間の純利益÷還元利回り
たとえば純利益が200万円、想定利回りが１０％の不動産であれば、計算式は「200万円÷10％」となり、その不動産の査定価格は2,000万円です。
なお、ここでの「純利益」とは、家賃収入から経費などを差し引いた金額のことを指します。
また、DCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法とは、「将来得られると予想される収益と売却価格」を現在の価格に置き換える際に割引、それらを合計して不動産価格を算出する方法です。
たとえば毎年200万円の収益が予想される2,000万円の不動産を5年後に売却すると想定すれば、その不動産の価値は「200万円×5年＋2,000万円＝3,000万円」となります。
しかし、その金額を現時点でそのまま受け取れるとすると、そのまま金利1％の銀行に預金したとして5年後には3,000万円よりも金額が大きくなっているでしょう。
DCF法とは、その差額をあらかじめ割引いて、現時点での価値に置き換える方法だと考えてください。

査定方法の種類２：原価法

原価法とは、収益物件の再調達原価を基に評価額を査定する方法です。
「その不動産を新たに建築した場合いくらかかるのか」を計算し、算出された再調達原価から築年数に応じた原価調整をおこないます。
積算価格とも呼ばれる評価額の査定方法です。
原価法には「直接法」と「間接法」の２種類があり、いずれかの方法が使用されることもあれば、２つを併用することもあります。
直接法とは「査定対象の不動産を実際に調査して再調達原価を計算する方法」で間接法とは「近隣の類似物件を参考に再調達原価を計算する方法」です。

査定方法の種類３：取引事例比較法

近隣にある類似物件の取引事例を基にした査定方法を、取引事例比較法といいます。
複数の事例から適切なものを選択し、それらを基準に価格を算出する方法です。
さらに、査定した不動産の個別の特徴や事情、地域的要因に応じて価格の補正がおこなわれます。
批准価格とも呼ばれる評価額の査定方法です。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

収益物件の売却価格に影響する査定ポイントとは

収益物件の査定基準は、一般的な住居用の不動産とはポイントが異なります。
ここでは、査定価格に影響するポイントについて見ていきましょう。

収益物件の査定ポイント１：入居率

収益物件の購入を検討している方にとって、最も重要なポイントの一つが入居率です。
収益物件を所有するうえで、「空室」であることは大きなリスクや損失に直結します。
そのため、入居率の高い収益物件は査定額が高くなるといえるでしょう。
売却時点で入居者がいると喜ばれるのはもちろんですが、説得力を上げるためには過去の入居率も提示できると効果的です。
入居をいかに維持できているかどうかが、査定に影響する場合もあります。

収益物性の査定ポイント２：築年数

居住用の不動産と同様に、収益物件も築年数が浅いほど査定額が高くなる傾向にあります。
築年数が浅井物件は、購入時に長期運用を見込める点が魅力です。
また、売却時に空室だったとしても、新しい物件は入居者が決まりやすいと考えられます。
新築されてから時間がたっていない物件は設備や内装おが美しく、内覧した際の印象が良いことも、査定額が上がるポイントだといえるでしょう。

収益物件の査定ポイント３：設備

人気の設備が充実しているかどうかも、査定価格に影響します。
たとえば、浴室乾燥機、マンション専用のゴミ収集所、宅配ボックスなどです。
また、女性向けのマンションであればオートロックやモニター付きインターホンといったセキュリティ関連、高齢者が多いエリアであれば手すりやエレベーターといったバリアフリー関連など、ターゲットにマッチした設備も高評価につながります。
賃貸利用者からの需要が高い設備が揃っていれば、入居率の安定につながると考えられるでしょう。

収益物件の査定ポイント４：周辺環境

物件の周辺環境も査定に影響するポイントです。
とくに影響が大きいと考えられるのは駅からの距離ですが、そのほかにもスーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院などが近くにあると評価が高くなる傾向にあります。
注意点としては、暴力団施設、ゴミ処理場、墓地といったいわゆる「嫌悪施設」が周囲にある場合、マイナスの査定につながるケースがあることです。
また、ファミリー向け物件であれば公園や学校の有無、治安の良さなども重要な査定ポイントになるといえるでしょう。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

収益物件の売却時に覚えておきたい査定の注意点

収益物件を売却する際の査定に関する注意点について解説します。

注意点１：資産価値が下がる前に売却する

経年による劣化や設備の古さなど、不動産は築年数が長くなるほど資産価値が下がっていきます。
その際の注意点としては、お金をかけて修繕したとしても、下がった価値を取り戻せるケースはほとんどないということです。
入居者が変わるごとに家賃の設定を下げなければ、新たな入居者が決まらないという問題も出てきます。
収益と経費のバランスを見つつ、不動産の価値がなくなる前に売却を検討しましょう。

注意点２：査定は不動産会社に依頼する

収益物件の査定額は、ご自身で算出することも可能です。
「収益還元法」や「取引事例比較法」をもちいレバ、手元の資料やインターネットを使ってある程度の相場をつかむことができるでしょう。
しかし、実際に売却を見据えた査定であれば、不動産会社への依頼をおすすめします。
先述したように査定にはあらゆる評価ポイントがあり、物件ごとの個別の特徴なども結果に反映されるからです。
また、市場の傾向やエリアごとの需要なども知っておく必要があります。
より現実的な査定額をご希望の場合は、不動産会社へご依頼ください。

まとめ

収益物件の査定方法や評価の基準は、一般的な住居用の不動産とは異なります。
収益物件では、「収益力」が重要視されるからです。
まずはご自身で相場感を把握しておくことも大切ですが、売却を進める際には収益物件を扱う不動産会社に査定をご依頼ください。
その際、売却の注意点やポイントについても理解しておくと安心です。
名古屋市中区の不動産売却なら、名古屋市中区不動産売却専門館へ。
中区以外でも、熱田区・中川区・瑞穂区と幅広くご提案が可能です。
お客様のご要望に真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／