この記事のハイライト

• 土地売却時の売却益にかかる税金は、控除制度を利用することで節税が可能
• 土地売却時に損失が生じた場合は、控除制度の利用することで税金を抑えることが可能
• 控除制度を利用時には、売却した翌年に確定申告をする必要がある

土地や建物といった不動産を売却した際、譲渡所得（売却益）が発生した場合には、その譲渡所得に対して所得税や住民税が課税されます。
不動産の売買では大きなお金が動くケースが多く、譲渡所得にかかる税金も高額になりがちですが、節税方法はないのでしょうか。
そこで今回は、名古屋市周辺で土地売却をご検討中の方に向けて、土地売却時に利用したい5種類の控除や特例について解説します。

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目次

1. 土地売却時の税金対策！3種類の控除・特例制度と適用条件
2. 土地売却時に損失がでた場合の対策！2種類の税金控除と適用要件
3. 土地売却時に税金の控除制度を利用する際の注意点
4. まとめ

土地売却時の税金対策！3種類の控除・特例制度と適用条件

土地売却によって発生した譲渡所得にかかる税金は、控除や特例の適用が受けられると大幅な節税になります。
ここでは、次の3種類の控除・特例の概要や適用要件についてみていきましょう。

居住用財産3,000万円特別控除の場合

居住用財産に対する3,000万円の特別控除は、マイホームの売却で利用される代表的な控除制度で、売却により発生した譲渡所得が3,000万円まで控除されるというものです。
この制度を適用できれば、譲渡所得が3,000万円までは課税されないため、税金を大幅に減らせます。
なお、3,000万円の特別控除は、マイホームの売却に適用される制度ですが、建物を取り壊して更地にした場合の土地売却においても、要件が合えば対象となります。
主な適用要件
適用を受けるには、自分が住んでいる家屋または家屋と土地を、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する必要があります。
また、家屋を取り壊した場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日まで、かつ、取り壊し後1年以内の土地売却をした場合に適用が可能です。
なお、家屋の取り壊しから土地売却までの間に、貸駐車場などの用途で使っていた場合には適用外となるため注意しましょう。

所有期間10年超の軽減税率の特例

10年超の軽減税率の特例は、3,000万円特別控除の適用要件を満たしたうえで、売却する、または取り壊した家屋の所有期間が10年を超えている場合に適用されます。
適用された場合、譲渡所得にかかる税金の税率が軽減されます。
なお、所有期間は売却した年の1月1日時点であるため注意が必要です。
譲渡所得にかかる税金の税率について
通常、譲渡所得にかかる税金の税率は以下のとおりです。

1. 所有期間5年以下の場合：所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％
2. 所有期間5年超の場合：所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％

次に、10年超の軽減税率が適用された場合をみてみましょう。

1. 6,000万円以下の部分：所得税10.21％＋住民税4％＝14.21％
2. 6,000万円超の部分：所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％

なお、10年超の軽減税率の特例は、居住用財産の3,000万円特別控除との併用が可能です。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した実家を売却した場合、要件を満たすことで譲渡所得が3,000万円まで控除されるというものです。
建物を取り壊して更地にした場合の土地売却においても、要件が合えば対象となります。
主な適用要件
適用を受けるには、相続直前まで被相続人が住んでいた家屋または家屋と土地を、相続開始から3年目の12月31日までに相続人により売却する必要があります。
また、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続から売却までに事業や貸付、居住として利用していないことが条件です。
なお、家屋を売却するには現行の耐震基準を満たす必要があるため、家屋は取り壊して土地売却する場合に利用しやすい制度となっています。

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土地売却時に損失がでた場合の対策！2種類の税金控除と適用要件

土地売却により損失がでた場合に利用できる2種類の控除制度をご紹介します。
いずれも基本的にはマイホーム売却に対する制度ですが、建物を取り壊して更地にした場合の土地売却においても、要件が合えば対象となります。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この制度は、住宅ローンが残っているマイホームをローンの残高を下回る価格で売却し、損失が生じた場合に利用する制度です。
適用を受けることで、発生した損失額をその年の事業所得や給与所得と相殺できます。
また、相殺してもなお損失が残る場合には、翌年以降3年まで損失を繰り越すことが可能です。
たとえば、4,800万円で購入したマイホームを2,000万円で売却した後ローン残高が3,000万円の場合、2,800万円の損失が生じます。
この損失を、売却した年を含む4年間の所得と損益通算できるため、仮に給与所得が700万円だとすると、売却した年から4年間は所得税をゼロにすることができます。
主な適用要件
適用を受けるには、マイホームを売却した時点で住宅ローンの償還期間が10年以上残っており、かつ、ローン残高が売却価格を上回っている必要があります。
また、売却した、もしくは家屋を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければなりません。
家屋を解体した場合は、退去した日から3年目の12月31日まで、かつ、取り壊し後1年以内に土地売却した場合であれば適用が可能です。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この制度は、マイホームを売却して新しいマイホームに買換えた際に、損失が生じた場合に利用できる制度です。
適用を受けることで、発生した損失額をその年と、その後の3年間での事業所得や給与所得と損益通算できます。
主な適用要件
売却した前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得し、かつ、新居を取得した日から翌年の12月31日までに住み始めている必要があります。
また、買換えた新居についての条件として、「床面積が50㎡以上」や「住宅ローンの償還期間が10年以上残っている」などがあります。なお、売却した場合、または家屋を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければなりません。

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土地売却時に税金の控除制度を利用する際の注意点

土地売却の際に、ここまでにご紹介した5つの控除・特例制度が適用できれば大幅に税金を抑えることができます。
適用要件を満たす場合には、忘れず利用しましょう。
ここでは、土地売却時に税金の制度を利用する際の、2つの注意点について解説します。

注意点①控除制度を利用するには確定申告が必要

土地売却において税金の控除・特例制度を適用させるには、確定申告が必須となります。
これらの控除や特例は自動的に適用さるものではなく、ご自身で申告する必要があるということが1つ目の注意点です。
なお、土地売却により譲渡所得が発生した場合はもちろん、損失が生じた場合にもきちんと申告する必要があります。
売却した翌年の2月16日から3月15日の期間中に必要書類を添えて、忘れず申告しましょう。

注意点②併用できる控除・特例制度がある

2つ目の注意点は、控除・特例制度の併用についてです。
まず「所有期間10年超の軽減税率の特例」は「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用して利用することができます。
しかし「相続空き家の3,000万円特別控除」とは併用ができないため、注意が必要です。
また、土地売却により損失が生じた場合の損益通算の特例では、ほかの特例との併用はできません。
なお、併用可能な特例の場合でも一定の制約が設けられているため、事前にしっかり確認して賢く税金対策をおこないましょう。

まとめ

マイホーム売却に対する控除制度も、要件を満たすことで土地売却時の税金対策に利用できると覚えておきましょう。
なお、これらの制度の適用は、ご自身で申告する必要があるため注意が必要です。
名古屋市中区不動産売却専門館は、名古屋市中区・熱田区・中川区・瑞穂区エリアで不動産売却のサポートをしています。
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