この記事のハイライト

• 不動産売却で必要となる仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料には消費税が課税される
• 土地や土地の定着物などは消費税が非課税となる
• 不動産価格の表示方法や仲介手数料は税抜き価格をベースに算出されることなどが注意点

「不動産売却で消費税はかかるの？」「かかるとしたらどのくらい？」そのように思う方も多いのではないでしょうか。
土地や建物の売却では、税金や手数料などさまざまな費用がかかるため、消費税課税の有無はぜひ知っておきたいポイントです。
今回は不動産売却時に消費税が課税されるケースと非課税になるケース、売却時の注意点を解説します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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目次

1. 不動産売却で消費税が課税されるケース
2. 不動産売却で消費税が非課税となるケース
3. 不動産売却時の消費税における注意点
4. まとめ

不動産売却で消費税が課税されるケース

まずは、不動産売却で消費税が課税されるケースを見ていきます。

課税されるケース１：仲介手数料

課税されるものとしてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用のことで、売却が成立した際に発生します。
不動産売却では、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
取引成立の報酬として仲介手数料がかかるため、取引成立時は消費税を含めた金額を支払うことになります。
なお、仲介手数料は法律で上限額が定められており、計算方法は下記のとおりです。

1. 契約金額200万円以下：契約金額×5％＋消費税
2. 契約金額200万円超え400万円以下：契約金額×4％＋2万円＋消費税
3. 契約金額400万円超え：契約金額×3％＋6万円＋消費税

仲介手数料は上限額が定められているものの、下限額は設定されていません。
また、令和元年に宅建業法が一部改正され、400万円以下の契約では仲介手数料の上限額が18万円となりました。

課税されるケース2：一括繰り上げ返済手数料

売却時の一括繰り上げ返済手数料にも、消費税が課税されます。
住宅ローンの残債がある場合、完済しないと売却できません。
金融機関が不動産に対して抵当権を設定しており、抵当権を抹消するための条件が住宅ローンの完済だからです。
手数料の金額は金融機関によって異なりますが、固定金利の場合は3万円～5万円、変動金利などの場合で3,000円～5,000円が一般的といえます。
インターネット上で手続きできる場合は、一括繰り上げ返済手数料が無料になることもあります。

課税されるケース3：司法書士報酬

不動産売却では、司法書士報酬にも消費税がかかります。
住宅ローンを一括繰り上げ返済する場合、抵当権抹消の手続きをおこなわなくてはなりません。
個人でおこなうこともできますが、専門的な知識が必要になる場面も多いため、司法書士に依頼するケースが一般的です。
報酬の金額は5,000円～2万円であることが多いので、5,500円～2万2,000円を支払うことになるでしょう。

課税されるケース：建物

建物を売却すると、売却金に応じた消費税が課税されます。
たとえば、3,000万円の不動産を売却し、建物の価格が1,000万円だった場合で考えてみます。
この場合、1,000万円に対して消費税がかかるため、消費税率10％であれば消費税は100万円となります。

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不動産売却で消費税が非課税となるケース

続いて、不動産売却で消費税が非課税となるケースをご紹介します。

非課税となるケース1：土地

非課税となるものとしてまず挙げられるのが、土地です。
不動産売却において、土地は消費される性質ものではないと判断されるため、非課税となります。
そのため、売却する不動産が土地であれば消費税はかかりません。
ただし、土地を駐車場にしている場合などは、非課税とならないことがあります。
土地という扱いではなく、設備と判断された場合は消費税が課税されるので注意しましょう。

非課税となるケース2：土地の定着物

土地の定着物も、非課税になるもののひとつです。
定着物とは、庭木や移動が難しい石垣など、土地と簡単に分離できないものを指します。
土地の一部となっているため、定着したまま売却されるのが一般的です。

非課税となるケース3：税金

不動産売却ではさまざまな税金がかかります。
代表的なものは譲渡所得税や印紙税、登録免許税ですが、もともと税金であるため消費税は非課税です。

非課税となるケース4：個人が建物を売却した場合

個人が建物を売却した場合、消費税は非課税となります。
先ほど、建物の売却には消費税がかかるとご紹介しました。
しかし、建物に対して消費税が課税されるのは、事業者が事業（対価を得る）としておこなう不動産売却です。
そのため、個人間の売却では非課税となります。
ちなみに課税事業者であっても、別荘やセカンドハウスといった、居住用不動産の売却は非課税です。

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不動産売却時の消費税における注意点

最後に、不動産売却時の消費税における注意点をご紹介します。

注意点1：不動産価格の表示方法

注意点としてまず挙げられるのが、不動産価格の表示方法です。
平成25年に施行された消費税転嫁対策特別措置法において、表示価格は消費税込みではなくても良いと定められました。
しかし、不動産の価格は消費税込みで表示することが義務付けられています。
これは、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則で、税込みで表示することになっているからです。
そのため、不動産売却の価格は税込みで表示することを注意点として押さえておきましょう。

注意点2：引き渡しのタイミングの消費税率が適用される

引き渡しのタイミングの消費税率が適用されることも、注意点のひとつです。
不動産売却において、消費税が課税されるのは売買契約の締結時ではなく、引き渡しのタイミングとなります。
そのため、消費税率が変更される日に引き渡しをおこなった場合、適用されるのは改正後の消費税率です。
不動産という大きなお金が動く取引では、消費税の金額も高額になりやすいといえます。
そのため、消費税率が変わるタイミングで不動産売却をおこなう場合は、引き渡し日に注意が必要です。

注意点3：仲介手数料は税抜き価格をベースに算出される

不動産売却時、手数料は税抜き価格をベースに算出されることも、注意点として押さえておきましょう。
先ほど、契約金額によって仲介手数料の金額が異なることや、上限額、計算方法について解説しました。
算出する際の契約金額はすべて税抜き価格となるため、注意が必要です。

消費税の申告期限と納付方法

不動産売却で、消費税の課税対象となった場合、期限内に正しく納付する必要があります。
申告期限は個人事業主の場合は翌年の3月末日、法人なら課税期間の末日の翌日から、2か月以内となるのが一般的です。
また、納付方法として下記の方法が挙げられます。

1. 口座引き落とし
2. クレジットカード決済
3. 窓口での現金支払い
4. コンビニエンスストアでの納付
5. E-TAXを利用した納付など

消費税はさまざまな方法で納付が可能なので、支払いやすい方法を選んでみてください。

まとめ

不動産売却時に消費税が課税されるケースと非課税になるケース、売却時の注意点を解説しました。
不動産売却では、消費税がかかる場合とかからない場合があります。
また、不動産価格の表示方法などの注意点も押さえておくと、不動産売却を安心しておこなえるでしょう。
名古屋市中区不動産売却専門館は名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区での不動産売却を専門としております。
土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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