この記事のハイライト

• 不動産の相続登記が義務化されたのは所有者不明の土地が増えていることやメガ共有問題が背景にある
• 義務化により内容が変更されたり罰則が生じたりする
• 相続したくない土地は国庫に帰属させることが可能

相続登記とは、不動産を相続した際に、相続人へ名義変更する手続きです。
これまで任意の手続きでしたが、名義変更されないまま放置される不動産が増え、大きな課題となっています。
そのため、2024年4月より相続登記が義務化されることになりました。
今回は不動産の相続登記が義務化された背景や、法改正で変更される内容、相続したくない場合の手続きを解説します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で不動産相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

目次

1. 不動産の相続登記が義務化されることになった背景
2. 不動産の相続登記における義務化の内容
3. 不動産の相続登記が義務化されたことにより相続したくない土地はどうなる？
4. まとめ

不動産の相続登記が義務化されることになった背景

まずは、不動産の相続登記が義務化されることになった背景を解説します。

義務化された背景1：所有者不明の土地が増えている

背景としてまず挙げられるのが、所有者不明の土地が増えたことです。
近年、相続登記がおこなわれないなどの理由から、所有者不明になっている土地が増えています。
所有者不明の土地とは、相続後に登記されないまま相続人が亡くなったり、所有者がわかっているものの、引っ越しをして連絡先がわからなかったりする土地です。
そのような土地は、いざ売却や活用しようと思ってもたくさんの方に連絡を取る必要があります。
そのため、手続きだけでたくさんの手間や労力がかかり、すぐに売却したり活用したりできないのがデメリットです。
また、国がおこなった調査によると、約20％が所有者不明の土地となっています。
一般財産法人「国土計画協会」による試算では、2040年には約720万ha（北海道本島の面積）に増加するという結果が出ています。
所有者不明の土地が放置され続けると、空き家の増加や権利関係の複雑化、災害復興の遅れの原因になるなど、多くの社会問題を引き起こしかねません。
放置された不動産が増えた背景は、相続登記が任意であったことや相続人が増え続けてしまったことなどが挙げられます。

義務化された背景2：メガ共有問題

不動産の相続登記が義務化された背景として、メガ共有問題も挙げられます。
メガ共有とは、相続登記がおこなわれないまま何世代にも渡って相続が発生し、数十人～数百人単位の共有者がいることです。
たとえば、夫が亡くなったあと、不動産を妻と子どもが相続したとします。
相続登記をおこなわないまま妻や子どもが亡くなり、2次・3次相続が発生すると、共有者がどんどん増えていきます。
そのような状態は、将来メガ共有となるリスクが高くなるでしょう。
メガ共有のデメリットは、管理する方が不在になったり、いざ売却する際に共有者全員の合意を得る必要があったりすることなどがあげられます。
その不動産を含めたエリアで、開発計画などがおこなわれる場合も、共有者全員の意思を確認する必要がります。
メガ共有問題は、相続登記が義務化された大きな背景といえるでしょう。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

不動産の相続登記における義務化の内容

続いて、不動産の相続登記における義務化の内容をご紹介します。

内容1：相続登記の申請義務化

義務化の内容としてチェックしておきたいのが、相続登記の申請義務化です。
不動産の所有者が亡くなり、相続が発生した際は「相続の開始を知ってから3年以内」に名義変更登記をおこなう必要があります。
たとえば、親が亡くなり子どもが不動産の所有者になった場合、所有権を得てから3年以内に移転登記を申請しなければならないということです。
また、遺産分割協議によって不動産の所有権を得た場合は、分割した日から3年以内の登記が義務化されます。
相続の発生後、1年後に遺産分割協議が完了した場合は、その日から3年以内の申請が必要です。
正当な理由がないのにも関わらず、3年以内に手続きをしなかった場合、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。
そのため、不動産を相続したら、申請期限を過ぎないように注意しましょう。

内容2：相続人申告登記の創設

義務化によって変更された内容として、相続人申告登記の創設も挙げられます。
相続人申告登記の創設とは、申請義務を持っている方が、相続が開始されたことや相続人であることを申し出ることです。
あらかじめ申し出ておくことで、相続登記を履行したと見なされます。
遺産分割協議がまとまらないケースなど、先に申請しておきたい場合に利用する内容です。
正当な理由がないのにも関わらず、申請しない場合は5万円以下の過料を科せられる可能性があるので注意なさってください。
ただし、相続人申告登記の創設が施行されるのは3年後となる見込みです。

内容3：登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付け

不動産の相続登記では、今後登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記も義務化されます。
登記名義人の氏名や住所が変わった場合、変更があった日から2年以内に申請しなければなりません。
登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付けは、5年以内に施行される予定です。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

不動産の相続登記が義務化されたことにより相続したくない土地はどうなる？

では、不動産の相続登記が義務化されたことにより、相続したくない土地はどうなるのでしょうか？

相続したくない土地は国庫に帰属させることが可能

土地の相続が発生したのにも関わらず、相続したくない場合は、所有権を放棄して国庫へ帰属させることが可能です。
土地と一口にいっても、活用方法のない土地や、立地や形状が原因で売却が難しい土地もあります。
そのような不動産の所有者になると、税金の支払いや維持管理の手間が負担となるのがデメリットです。
また、相続放棄の場合、マイナスの財産だけでなく預貯金などのプラスの財産も相続できなくなります。
相続したくない土地のみを放棄（土地所有権放棄）することも可能になったのが、相続登記の義務化による大きなメリットといえるでしょう。

所有権を放棄できない土地もある

相続したくないからといって、すべての土地に対して所有権を放棄できるわけではありません。
下記のような不動産は、相続登記が義務化された場合でも、国庫への帰属を認めてもらえない可能性があります。

1. 境界があいまい
2. 建物が建っている
3. 抵当権が設定されている
4. 処分などの妨げになるような樹木や工作物がある

申請自体が認められないケースもあるため、どのような不動産をお持ちなのかを確認しておくようにしましょう。

相続したくない不動産を国庫に帰属させるための手続き

相続したくない不動産がある場合、一般的には下記の流れで手続きします。

1. 承認申請
2. 法務大臣による審査・承認
3. 申請者による負担金の支払い
4. 国庫に帰属

相続の発生により土地を取得したあと、まずは承認申請をおこないます。
そのあと、法務大臣（法務局）によって調査がおこなわれます。
承認された場合は、申請者による負担金（審査手数料と10年分の土地管理費用相当額）の支払いが必要です。
一般的に、国有地における10年分の管理費用は、20～80万円ほどとなります。
負担金を支払ったあと、最終的に所有権が国庫に移転します。

まとめ

不動産の相続登記が義務化された背景や、法改正で変更される内容、相続したくない場合の手続きを解説しました。
義務化には所有者不明の土地を増やさないためなど、さまざまな背景があります。
名古屋市中区不動産売却専門館では名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区での不動産売却のサポートをおこなっております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／