この記事のハイライト

• 住み替えが理由の不動産売却では売却方法についての注意点がある
• 不動産売却する理由が離婚なら財産分与が必要
• 相続に伴う不動産売却の際は登記や税金について理解を深めておこう

不動産売却する理由は、住み替えや離婚、相続などさまざまです。
売却の目的がそれぞれ異なるため、売却方法や注意点にも違いがあります。
今回は不動産売却ではどのようなところに気をつけるべきか、理由別の注意点を解説します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で、不動産の売却を検討している方はぜひ参考になさってください。

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目次

1. 住み替えが理由で不動産売却する際の注意点
2. 離婚が理由で不動産売却する際の注意点
3. 相続が理由で不動産売却する際の注意点
4. まとめ

住み替えが理由で不動産売却する際の注意点

まずは、住み替えが理由で不動産売却する際の注意点を解説します。

売り先行の注意点

住み替えが理由の不動産売却では、売り先行という売却方法があります。
売り先行とは、現在の住まいを先に売却し、そのあと住み替え先の新居を探すことです。
売り先行の注意点として、下記のことが挙げられます。

1. 居住中に内覧を行う必要がある
2. 住み替え先が決まらない場合は仮住まいが必要

住み替えで売り先行を選ぶ場合は、住みながら不動産売却することになります。
購入希望者や内覧の予約は突然現れることもあり、スケジュール調整が大変になるのがデメリットです。
居住中に不動産売却する場合は、基本的に売却期間中は室内を綺麗に片付けたり、週末は予定を空けておいたりする必要があります。
また、居住中の内覧は生活感が出やすいのも注意点です。
家具や生活用品がある状態で室内を見てもらうため、マイナスの印象を与える可能性もあります。
売り先行で不動産売却する場合は、清潔感を保つことが大切です。
さらに、住み替え先が決まらない場合は、仮住まいが必要になるでしょう。
買主が決まり次第、定められた期日までに売主は引っ越ししなければならないからです。
そのため、売り先行の場合は不動産売却と並行して、住み替え先を探す必要があるでしょう。

買い先行の注意点

住み替えが理由の不動産売却では、買い先行という売却方法もあります。
買い先行とは、先に住み替え先の新居を購入し、そのあと現在の住まいを売却することです。
買い先行の注意点として、下記のことが挙げられます。

1. 売却価格が安くなりやすい
2. ダブルローンになる可能性がある

買い先行の場合「引渡しまでに今までの住まいを売りたい」といった理由で、不動産売却を急ぐ方も多いです。
期日が決まっているがゆえに、無理な値下げ交渉に応じるケースも少なくありません。
そのため、売却価格が安くなりやすいのが注意点です。
また、現在の住まいに住宅ローンが残っている場合、売却できるまではダブルローンを組むことになります。
売却期間が長いほど、住居費の負担が大きくなるのが注意点です。
住み替えを理由に不動産売却する際は、売却と購入のタイミングが重要となります。

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離婚が理由で不動産売却する際の注意点

続いて、離婚が理由で不動産売却する際の注意点を解説します。

財産分与が必要

注意点としてまず挙げられるのが、財産分与が必要なことです。
不動産売却する理由が離婚の場合、まずは財産分与について話し合わなくてはなりません。
財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、半分ずつわけることです。
マイホームなどの不動産はもちろん、自動車や家具家電、退職金や年金なども対象となります。
夫婦が協力して築いたものであれば、夫もしくは妻の単独名義であっても、不動産売却時に財産分与が必要です。
ちなみに、離婚の理由が夫婦nどちらか1人似合っても、平等にわけなくてはなりません。

離婚時の財産分与の方法

離婚時の財産分与の方法として、下記が挙げられます。

1. 不動産売却して売却金をわける
2. 不動産を受け取った側は相手に別の財産を渡す
3. 相手の持分を買い取る

財産分与の方法としてまず挙げられるのが、不動産売却して得た売却金をわけることです。
この分配方法を換価分割と呼びます。
離婚後、マイホームが不要な場合などに用いられる財産分与の方法です。
また、夫もしくは妻が住み続けるなら、不動産を受け取った側が相手に別の財産を渡せば財産分与できます。
この分配方法は現物分割と呼ばれ、遺産相続で用いられるケースが多いです。
スムーズに財産分与できそうに思えますが、不動産を受け取らない側から不満が生じる可能性があります。
その理由は、土地や建物は資産価値が高くなりやすいからです。
夫婦間で揉めないよう、しっかり協議する必要があることを、注意点として押さえておきましょう。
また、相手の持ち分を買い取る代償分割も、財産分与の方法です。
たとえば夫が時価2,000万円の不動産を取得し、妻が残りの財産の1,500万円を取得したとします。
このような場合、夫が差額の500万円を妻に渡すのが代償分割です。

トラブルが起きにくいのは換価分割

離婚が理由で不動産売却する場合、トラブルを防ぐためには換価分割がおすすめです。
不動産を現金化すれば平等に分配しやすくなり、お互い納得した上で財産分与できます。
土地や建物は物理的にわけるのが難しい財産のため、トラブルを招きやすいのが注意点です。
円満に離婚するためには、財産分与の方法について十分な話し合いをおこなうことが大切といえるでしょう。

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相続が理由で不動産売却する際の注意点

最後に、相続が理由で不動産売却する際の注意点を解説します。

亡くなった名義のままでは売却ができない

注意点としてまず挙げられるのが、亡くなった方の名義のままでは売却できないことです。
不動産を売却できるのは、名義人のみとなります。
そのため、相続が理由で不動産売却する場合、相続人への名義変更（相続登記）が必要です。
相続登記はこれまで任意の手続きであり、費用もかかることから、登記されないまま放置されている不動産も多くあります。
しかし、今後は義務となるため、不動産売却前には相続登記を必ずおこなっておきましょう。

相続開始後から10ヶ月以内に相続税を納める必要がある

注意点として、相続開始後から10ヶ月以内に、相続税を納める必要があることも挙げられます。
そのため、売却金で相続税を支払う場合、納税期限までに不動産売却を済ませなければなりません。
相続税は高額になりやすい税金のため、あらかじめ納税資金の準備が必要です。
ただし、売却を急ぐあまり、買主に足元を見られる可能性があります。
無理な値下げ交渉に応じるなど、不利な条件での売却となりやすいことも、注意点の１つです。
不動産売却の理由が同族の場合は、相続税にまつわる注意点を押さえておきましょう。

相続人同士の意見が合わないこともある

相続が理由の不動産売却では、相続人同士の意見が合わないこともあります。
売り出し価格の決め方や売却方法をめぐって、トラブルになる可能性も否めません。
不動産は査定額で必ずしも売却できるわけではなく、一般的には値下げを経て最終的な売却金額が決定します。
値下げに納得できない相続人がいる場合、売却活動が長引く可能性が高いです。
「売れ残り」などと判断された場合、売却がより困難になることもあるでしょう。
相続が理由の不動産売却では、相続人の意見をまとめつつ、全員の協力を得ながら売却を進める必要があります。

まとめ

不動産売却する際は、あらかじめ理由別の注意点や確認事項を知っておくことが大切です。
売却方針は、注意点も考慮したうえで決めると良いでしょう。
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お客様のご要望に真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

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