この記事のハイライト

• ︎不動産の共有名義とは複数の所有者が１つの不動産を共同で持っている状態である
• 不動産の「保存行為」は単独の共有持分でできるが「管理行為」「変更行為」「処分行為」は単独でできない
• 不動産を共有すると「メガ共有」「修繕費」が原因でトラブルになる可能性がある

不動産を相続する際、「平等に分けたい」「手間を省きたい」という理由で、共有名義にすることを検討していませんか。
不動産を共有名義にすると、自分の持分だけでできることが制限され、トラブルが起きやすくなるため注意が必要です。
本記事では、相続で不動産を共有することについて解説します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で不動産を相続する予定のある方は、ぜひご参考にしてください。

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目次

1. 相続で起こる不動産の共有とは
2. 相続した不動産の共有持分でできること
3. 相続で不動産を共有すると起こりうるトラブル
4. まとめ

相続で起こる不動産の共有とは

不動産の共有とは、不動産の名義を共有名義にすることです。
初めて相続する方は、共有名義と聞いても、イメージがわかないのではないでしょうか。
ここからは、相続で不動産を共有名義にするとはどういうことなのか、解説します。

不動産の共有名義とは

不動産の共有名義とは、複数の所有者が１つの不動産を共同で持っている状態です。
風土王さんを物理的に分割するのではなく、各相続人ごとに持分割合を決めて共有します。
各相続人が持っている不動産の持分割合のことを、共有持分といいます。
たとえば父親から相続した不動産について、兄弟２人が共有持分2分の１ずつで共有することに決めました。
もし不動産が2,000万円で売れた場合、兄弟は共有持分に基づき、それぞれ1,000万円ずつ受け取る権利があります

共有名義のデメリットとは

不動産を共有している場合でも、自分の共有持分だけ売却することは可能です。
ただし共有持分の売却は、どうしても査定価格が下がってしまいます。
共有持分は融資を受けたり売却したりするのが難しく、通常の不動産よりも流通性が低いためです。

共有する以外の相続方法

現物分割
現物分割とは、不動産を現場のまま相続する方法です。
複数人で土地を相続する場合は、対象地の分筆をおこない、それぞれ単独名義にします。
シンプルでわかりやすい方法ですが、平等に分けることが難しいケースも多いです。

代償分割
代償分割とは、相続人の一人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人に代償金を支払って精算する方法です。
たとえば4,000万円の土地を長男が相続する代わりに、長男は長女に代償金として2,000万円を支払います。
ただし代償分割を成立させるためには、不動産を取得する相続人に代償金を支払えるだけの資力があることが前提です。

換価分割
換価分割とは、不動産を売却して得られた代金を分け合う方法です。
不動産を現金化することにより、相続人の間で平等に分けやすくなります。
ただし、不動産に住んでいる相続人がいる場合、トラブルになりやすいので注意しましょう。

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相続した不動産の共有持分でできること

不動産を共有した場合、共有持分によって、できること・できないことが異なります。
ここからは相続した不動産の共有持分でできることについて解説します。

単独の共有持分でできること

不動産に対する保存行為は、単独の共有持分でおこなうことができます。
保存呼応意図は不動産の現状を維持するための行為で、具体的には以下のとおりです。

1. 修理・修繕
2. 不法占拠者に対する明渡し請求
3. 無権利者の登記に対する抹消請求

修理・修繕の基準は、不動産の現状を維持するための工事かどうかがポイントです。
資産価値を向上させるためのリフォームや、大規模修繕は保存行為には該当しません。
共有不動産の使用についても、ほかの相続人の許可は不要です。
共有持分が少なくても、共有不動産全体を使用できます。
自分が所有する持分のみを売却することも可能です。
ただし、先述のとおり、査定価値が下がりやすい点に注意しましょう。

過半数の共有持分でできること

不動産に対して管理行為をおこなうときは、単独の共有持分ではできません。
共有持分の過半数の同意を得ると、管理行為をおこなうことができます。
短期間の賃貸利用や、リフォーム・大規模修繕といった行為は、管理行為に分類されます。
短期間の賃貸利用はどのくらいかというと、土地は5年以内、建物は3年以内です。
この期間を超えると、管理行為ではなく変更行為とみなされ、共有者全員の同意が必要になります。
また新築並みに綺麗な状態にリフォームする場合は、管理行為になるケースが多いです。
保存行為か管理行為化の判断は、相続人の間でトラブルになりやすいやめ、判断が難しい場合は専門家にご相談ください。

全員の共有持分でできること

不動産の変更行為や処分行為をおこなう場合は、共有者全員の同意を得なければなりません。
建物の解体や長期間の賃貸利用などは、変更行為にあたります。
変更行為はほかの共有者への影響がとても大きいため、こちらの共有者全員から同意を得ることになっています。
共有者が1人でも反対すると、不動産を売却することができません。

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相続で不動産を共有すると起こりうるトラブル

共有名義の不動産は共有者の土王位を必要とする場面が多いため、トラブルが起こりやすいです。
ここからは不動産を共有することによるトラブルを解説します。

メガ共有

不動産を共有したまま放置すると、メガ共有によるトラブルが懸念されます。
メガ共有とは、何代にもわたる相続が登記されてしまい、共有者が大幅に増えてしまった状態です。
数百人単位まで共有者の数が増えてしまうケースがあり、大きな社会問題になっています。
共有者の数が多いほど同意の取得が難しくなるため、不動産の管理行為・変更行為・処分行為をおこなえません。

修繕費用

修繕費用の負担がきっかけで、トラブルにつながることもあります。
基本的には修繕は単独でおこなえますが、不動産の現状維持を目的とした修繕の費用は、ほかの共有者に請求することもあるでしょう。
その際、ほかの共有者が修繕費用を支払ってくれず、トラブルになってしまうのです。
固定資産税など不動産にかかるランニングコストについても、修繕費用と同様揉めることが予想されます。
あらかじめ費用の支払い方法についてルールを決めておくことが大切です。

トラブル防止策は共有状態の解消

共有している不動産はトラブルが起こりやすいため、早めに共有状態を解消することが大切です。
共有状態を解消する方法を解説します。

不動産売却
共有者全員の同意を得て不動産を売却すれば、共有状態を解消できます。
売却代金は共有持分に基づき分配すれば、共有者も納得しやすいでしょう。

共有物分割請求訴訟
共有者同士の話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求訴訟を提起するのも手です。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所をとおして共有の解消を求める訴訟を指します。
当事者間で話し合ったものの、まとまらない場合に共有物分割請求訴訟がおこなわれます。
裁判所に入ってもらい、合理的な裁定をしてもらえるのがメリットです。
ただし訴訟になるので、費用や時間がかかることを理解しておかなければなりません。

共有持分の売却
自分の所有している共有持分だけ売却する方法もあります。
不動産は共有名義のままですが、自分が共有状態から抜け出すことが可能です。
査定価格は下がってしまいますが、共有によるトラブルから短期間で解放されるでしょう。

まとめ

相続で不動産を共有名義にしてしまうと、後々リフォームや売却などをおこなうことが難しくなります。
共有者間でトラブルならないよう、早めに共有状態を解消することが重要です。
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お客様に真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

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