この記事のハイライト

• 収益物件は売却のタイミングが重要
• 物件の状態を考慮して「仲介」と「買取」のどちらを選ぶか判断すると良い
• 収益物件を高く売るためには利回りを基準にした価格設定をおこない、売却に適したタイミングを見極める必要がある

収益物件を売却する場合は、タイミングの見極めが重要です。
どんなに経営が順調だったとしても、売却時に大きな損失を出してしまっては不動産投資に成功したとはいえません。
この記事では、収益物件の売却に適したタイミングや高く売るためのコツをご紹介します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区でアパートや区分マンションなどの売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

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目次

1. 収益物件の売却方法：売却に適したタイミングとは
2. 収益物件の売却方法：売却の手順について
3. 収益物件の売却方法：高く売却するためのポイント
4. まとめ

収益物件の売却方法：売却に適したタイミングとは

まずは収益物件の売却に適したタイミングを確認しておきましょう。

大規模修繕の前

マンションでは毎月支払っている修繕積立金を利用して、10〜20年などの周期で大規模修繕をおこないます。
区分マンションで投資をおこなっている場合、大規模修繕の前も売却に適したタイミングの1つです。
なぜなら修繕積立金が不足した場合に、一時徴収金を請求されるケースがあるためです。
また、修繕積立金は築年数が経過するごとに値上がりすることも多いため、毎月の出費が増える前に売却した方が良いという考えもあります。

満室のタイミング

次の入居者が決まるまで時間がかかり、空室期間が長くなっている場合は競争力が落ちているサインです。
空室期間が長引くと収入が減り、赤字になってしまうケースもあります。
空室になってもすぐに新しい入居者が決まるなど経営が安定していれば問題ありませんが、空室期間が長くなっていると感じる場合は、満室になったタイミングでの売却を検討しましょう。
満室の状態だと、投資家は収益が見込めると判断され、高値で売却しやすくなります。

築年数が20年を越える前

家の築年数も売却のタイミングを見極める要素の1つです。
不動産の価値は新築時がもっとも高く、築5年を過ぎると価値が低下し始めます。
築21年を越えてからは横ばいになるため、築6〜15年ほどが不動産の売り時といえるでしょう。
また築20年を経過すると、老朽化により設備の修繕や交換は必要になってきます。
状態によっては高額な修繕費用が発生することもあるため、その前に売却を検討するのも良いでしょう。

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収益物件の売却方法：売却の手順について

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、物件の状態や希望条件に応じてどちらを選択するか判断しなければなりません。
ここでは仲介と買取の特徴や手順を解説します。

不動産会社に仲介を依頼する際の手順やメリット・デメリット

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、売主に代わって不動産会社が買主を探すことです。
不動産売買においてもっとも一般的な方法で、ほとんどの方が仲介を依頼して買主を探します。
不動産会社に仲介を依頼する場合の流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を締結する
3. 売却活動を開始する
4. 買主と売買契約を締結する
5. 決済および物件の引き渡し

不動産会社と締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約は複数社に仲介を依頼できる契約で、専任媒介契約と専属媒介契約は1社だけに仲介を依頼する契約です。
一般的には、専任媒介契約や専属媒介契約が高値で売りやすいといわれています。
需要の高い不動産は一般媒介契約、需要の低い不動産は専任系の媒介契約というように、物件の条件を考慮して選択すると良いでしょう。

仲介のメリットとデメリット
不動産会社に仲介を依頼するメリットは、相場に近い金額で売却できることです。
自分で売り出し価格を決められるため、値下げ交渉を受ける前提で少し高めに設定することもできます。
一方、売れるまでに時間がかかるというデメリットもあります。
売却までの期間は3〜6か月ほどが目安ですが、物件によっては1年以上かかるケースも少なくありません。
収益物件は時間が経過するほど経費がかかるため、売却活動が長引くことで利回りが下がる可能性もあります。

不動産会社に買収を依頼する際の手順やメリット・デメリット

買取とは、不動産会社に直接収益物件を売却する方法です。
買い取った不動産は、リフォームなどをして付加価値を付けたうえで不動産会社が再販売します。
不動産会社に買取を依頼する場合の流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 条件などの確認をする
3. 不動産会社と売買契約を締結する
4. 決済および物件の引き渡し

取の場合は販売活動が必要ないため、売却までの期間を短縮できるという特徴があります。

買取のメリットとデメリット
買取のメリットは、短期間で売却が完了することです。
条件さえ合えば最短1週間ほどで取引が完了するため、とにかく早く売却したい方に向いています。
一方で、売却価格が相場の2〜3割ほど低くなるというデメリットもあります。
なぜ価格が低くなるのかというと、買い取った不動産はリフォームなどをおこなって再販売するためです。
リフォームの際に発生する費用を考慮して売却価格を決めると、どうしても価格が低くなってしまいます。

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収益物件の売却方法：高く売却するためのポイント

最後に収益物件を高く売却するためのポイントをご紹介します。

高値で売却できるタイミングを狙う

収益物件は売却するタイミングが重要です。
先ほどご紹介したように、大規模修繕の前や満室のタイミングなど、高値で売却できそうな時期を狙って売り出すようにしましょう。
また不動産の価格相場が上昇しているときも売却のタイミングといえます。
売り時を逃さないよう、普段から公示地価や基準地価などをチェックして、不動産の値動きを把握しておきましょう。

利回りを基準に適正な価格で売り出す

現代はインターネットでさまざまな情報を得られるため、買主もある程度の相場を把握したうえで物件探しをおこなっています。
そのため相場よりも大幅にかけ離れた金額設定で売りに出すと、購入希望者はなかなか現れません。
早く高値で売却するには、適正な価格で売り出すことが重要です。
投資家は利回りを基準にして収益物件を購入するため、売却の際も利回りを基準に価格設定をおこないましょう。
そうすれば適正な価格で売り出すことができ、早期売却が期待できます。
とはいえ個人で価格を決めるのは困難なので、不動産会社に査定を依頼したうえで決めるのをおすすめします。

早く売却することにもこだわる

不動産は売却活動が長引くほど売れ残り感がでて売却しにくくなります。
長期間買主が見つからない場合は、値下げも検討しなければなりません。
収益物件は売却したときの価値で損益が決まるため、損をしないためにも高く売ることが重要です。
高く売ることだけにとらわれず、早く売ることも常に意識して売却活動をおこないましょう。

まとめ

収益物件を売却する際は、売却に適したタイミングを見極め、適正価格で売り出す必要があります。
売却までの期間が長引くほど売れ残り感が出て、ますます売れにくくなってしまうため、仲介での売却が困難だと感じる不動産に関しては、買取を検討するのも選択肢の1つです。
名古屋市中区不動産売却専門館では、名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で、不動産売却のサポートと不動産買取をおこなっております。
収益物件の売却をご検討中の方はお気軽にご相談ください。

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