この記事のハイライト

• ローン残債があっても売却は可能、抵当権抹消が鍵となる
• 相場調査と段取り把握でスムーズに売却を
• 専門家へ早期相談し、最適な売却戦略を立てる

自宅やマンションを売却したいけれど、住宅ローンが残っている…
そんな不安を抱えていませんか？
実は、ローン残債があっても不動産を売却できます。
本記事では、抵当権抹消の手続きや任意売却など、スムーズに不動産売却を進めるポイントを解説します。

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目次

1. ローン残債があっても不動産売却は可能？
2. ローン残債を完済するための具体的な方法
3. 不動産売却の流れとチェックすべきポイント

ローン残債があっても不動産売却は可能？

不動産売却を検討される多くの方が、「ローンがまだ残っているけれど売却できるのか」と不安に思われます。
しかし結論から言えば、ローン残債があっても売却自体は十分可能です。

売却にあたって特に重要なのは、抵当権の抹消とローンの完済です。
住宅ローンを組む際、不動産には抵当権が設定されます。
これは融資した金融機関が不動産の担保権をもつ仕組みで、売却後に買主様へ所有権を移転するためには、この抵当権を外す必要があります。
そのため、原則としてローンを完済した上で抵当権抹消手続きに入ることになります。
一見、ハードルが高く感じられますが、売却代金や他の資金手段を上手に活用して返済することで問題は解決できるケースが多いのです。

また、まずはご自分のローン残高を正確に把握することが大切です。
金融機関で毎年定期的に発行される「ローン残高証明書」を確認したり、直接問い合わせをして最新の返済状況を確認しましょう。
残債がはっきりすれば、売却を進める際の資金計画も立てやすくなります。

ローン残債を完済するための具体的な方法

ここでは、ローン残債を完済するために具体的な方法を解説します。

売却代金で一括返済するケース

もっともオーソドックスなのが、売却代金からローンを一括返済する方法です。
売却額がローン残債を上回る場合は、自己資金をほとんど追加せずに返済が可能となります。
ただし、売却価格によっては諸費用や税金（譲渡所得税など）がかかります。
手取り額をシミュレーションして、ローン残債分を確実にまかなえるかどうか、事前に不動産会社と綿密に打ち合わせを行うことが大切です。

住み替えローン（買い替えローン）を利用するケース

「住み替えローン」や「買い替えローン」は、新居の購入費用と既存ローンの残債をまとめて借りられる仕組みを提供する金融商品です。
売却前後でローンの返済が重複するリスクを抑えたい方や、買い替え先がすでに決まっている方が活用するケースが増えています。
ただし、借り入れ条件は金融機関ごとに異なり、審査も比較的厳しくなる傾向があります。
返済期間や金利、手数料などを比較検討した上で、ご自身のライフプランや返済能力に合ったプランを選びましょう。

任意売却を検討するケース

ローン残債よりも売却価格が下回る「オーバーローン」の場合は、任意売却を検討する余地があります。
任意売却とは、金融機関と協議のうえ、残債務を可能な限り軽減しながら売却を進める方法です。
一般的な売却手続きに比べると少々複雑にはなりますが、競売よりも高値で売却できる可能性が高い点がメリットです。
競売にかけられる前に、専門業者に相談することで、より有利な条件で売却できることがあります。

不動産売却の流れとチェックすべきポイント

不動産売却の大まかな流れは査定 → 媒介契約 → 売却活動 → 売買契約 → 決済・引き渡しとなります。
ローン残債がある場合は、これら各ステップでチェックすべきポイントがいくつかあります。

相場調査と不動産業者への査定依頼

まずは、売りたい物件の近隣や同条件物件の相場を把握しましょう。
近年では、一括査定サイトなどを使えば複数の不動産業者へ簡単に査定依頼ができます。
複数社に査定を依頼することで、価格や売却方針の違いを比較できるため、自身に合った売却戦略を立てやすくなります。

売却活動から契約までのポイント

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、ローン残債がある場合はよりスピーディに売却を進めたいことも多く、信頼できる不動産業者と専任系の契約を結ぶ方が安心なケースもあります。
また、内覧での印象を高めたり、適切な売り出し価格を設定して早期成約を目指す工夫も不可欠です。

決済・引き渡しと抵当権抹消の手続き

売却契約が成立したら、次は決済と引き渡しの手続きに進みます。
売却代金が振り込まれたタイミングで、金融機関にローン残債を完済し、抵当権抹消のための書類を受け取る流れが一般的です。
その後、司法書士が所有権移転登記とあわせて抵当権抹消の登記申請を行い、無事に買主様へ引き渡しが完了となります。
売却金の配分や残債処理のタイミングは、事前に金融機関や不動産業者と綿密に打ち合わせておきましょう。

まとめ

ローン残債がある状態でも、不動産売却そのものは十分に可能です。
ただし、抵当権の抹消や任意売却など、通常の売却とは異なる手続きや注意点が存在します。
特に不動産価格の下落リスクや、住み替え時期との調整など、検討すべき要素が多いのも事実です。

重要なのは、早めに専門的知識を持ち経験豊富な不動産業者に相談することです。
アロックホームでは、専門的で経験豊富なスタッフが在籍していますので、お気軽にご相談ください。

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