この記事のハイライト

• 収益物件とは、他者に貸し出すことで一定の賃貸収入を得られる物件のこと
• 収益物件を売却すると、まとまった額の資金を得られるなどのメリットがある
• 収益性のある物件を売却する際は、生活費の見直しが必要になる可能性がある

所有している収益物件を売却すべきかどうかお悩みの方はいませんか？
収益物件の売却では、自宅を売却するケースとはまた違ったポイントや注意点があると考えておきましょう。
そこで今回は、収益物件とはどのようなものなのかについて説明するとともに、収益物件を売却するメリットやデメリットについても解説します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で収益物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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目次

1. 収益物件とは？賃貸収入が見込めなければ売却を検討しよう
2. 収益物件を売却するメリットとは？収益性の有無で判断しよう
3. トラブルを生む可能性も？収益物件を売却するデメリットとは
4. まとめ

収益物件とは？賃貸収入が見込めなければ売却を検討しよう

まずは、収益物件とはどのような不動産のことを指すのかについて解説します。

収益物件とは

収益物件とは、ご自身が所有している物件を他者に貸し、一定の賃貸収入を得ることができる物件のことをいいます。
具体的には下記のような物件です。

1. マンションやアパート、一戸建てなどの居住用物件
2. 企業の事務所として貸し出すオフィス物件
3. ホテルやコンビニエンスストア、飲食店などに利用するテナント物件

収益物件は入居者がいる間は月々の安定した収入が見込ますが、入居者がなかなか決まらず収益がマイナス続きになってしまうケースも珍しくありません。

不動産投資ローンとは

収益物件は居住用の住宅とは異なるため、購入する際には一般的な「住宅ローン」ではなく「不動産投資ローン」を利用します。
不動産投資ローンの特徴としては、住宅ローンよりも金利が高く設定されていることです。
これは、不動産投資ローンの返済資源が「家賃収入」であり、住宅ローンの返済資源が給与収入であることに比べると不安定だからだといえます。
また、不動産投資ローンの審査では、本人の収入や属性だけでなく購入する収益物件の収益性についても重要視されるポイントです。

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収益物件を売却するメリットとは？収益性の有無で判断しよう

老後の生活費確保や財産形成を目的として、収益物件を購入する方は少なくありません。
とはいえ、思うように収入が得られない場合などは、無理に所有し続けるのではなく早めの売却がメリットを生むケースもあります。
ここでは、収益物件を売却するメリットについて見ていきましょう。

収益物件を売却するメリット1：入居者の有無で収入が左右されない

収益物件で得られる利益は、入居者の有無によって大きく左右されます。
入居中の物件でも数か月後にどうなっているかはわかりませんし、逆に現在は空室でも明日入居希望の連絡が入る可能性もあるでしょう。
どちらにせよ、収益物件による収入に安定性を求めることや、長期的な資金計画を立てることは簡単ではありません。
その点、収益物件を売却してしまえば入居者の有無を気にする必要はなく、不確定な収入に資金計画が影響されることもありません。

収益物件を売却するメリット2：維持費がかからない

ご自身が住んでいる家でなくても、所有している不動産には毎年の固定資産税がかかります。
また、不動産は入居者の有無にかかわらず、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。
築年数が長い物件では、場合によっては収益以上に修繕費用がかかってしまうケースもあるでしょう。
さらに、借り入れているローンの金利が上昇する可能性も考えておかなければなりません。
入居率の低い収益物件では、所有を続ければ続けるほどトータルで支払った維持費ばかりが増えていき、利益率も低下してしまいます。
これらの費用に関する負担やリスクから解放されることは、収益物件を売却する大きなメリットです。

収益物件を売却するメリット3：まとまった資金を得られる

収益物件を売却することで、まとまった額の資金を得ることができます。
売却で得た資金をもとに、新たな事業をはじめたりローン残債を完済することも可能です。
また、より収益性の高い新たな収益物件を購入するという選択肢もあります。
想定外のリストラや療養などで一時的に収入が減少した際には、収益物件を売却して生活費にあてることができるでしょう。
自宅を売却すると生活に大きな影響が出ますが、収益物件であれば売却しても引っ越しなどをする必要がありません。

収益物件を売却するメリット4：所有者としての責任を回避できる

入居者が収益物件でどのような生活をしているのかについて、所有者が詳細まで把握することは難しいといえます。
しかし、もし借主が近隣住人とのトラブルを生んでしまった場合、所有者にも責任を問われる可能性があると考えておきましょう。
実際に住んでいるのは別の方だとしても、その物件の持ち主である限り所有者としての責任が生じるからです。
収益物件を売却することで、所有者であることの責任を回避することができます。

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トラブルを生む可能性も？収益物件を売却するデメリットとは

収益物件を売却するとさまざまなメリットがありますが、場合によってはデメリットに感じられてしまう要素もゼロではありません。
ここでは、収益物件を売却する際のデメリットについて解説します。

収益物件を売却するデメリット1：定期的な収益がなくなる

入居率が高く、安定した収益が得られていた物件の場合は、売却することで定期的な収益を失うことになります。
たとえ少額であったとしても、給与以外で毎月得られていた収益がなくなるということは、少なからず生活にも影響が出ると考えておかなければなりません。
収益物件を売却するとまとまった資金を得られるというメリットがありますが、現時点で安定した収益が出ている場合は長期的な視点で考える必要があります。

収益物件を売却するデメリット2：すぐに現金化できるとは限らない

収益物件を売却しようと考えても、計画どおりに売却が進むとは限りません。
仲介による売却の場合、買主が決まるまでに通常でも3か月～6か月ほど必要です。
また、都市部以外の物件や築年数が長い物件などは、さらに時間がかかる場合もあります。
新たな事業の計画や買い換えのスケジュールを立てていた方は、想定どおりに進まない可能性もあると考えておきましょう。
物件の状態によってはリフォームが必要になることもあり、その場合はリフォームのための費用と時間がかかるというデメリットもあります。

収益物件を売却するデメリット3：引き渡し後にトラブルになる可能性がある

オーナーチェンジ物件として売却した場合、引き渡しが終わったあとでトラブルを生む可能性があります。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買された物件のことです。
賃貸借契約を継続したままオーナー(所有者)だけが変わるため、こう呼ばれています。
オーナーチェンジ物件は、買主にとって「購入した時点で入居者が決まっている」というメリットがあります。
しかし、購入前に物件の内覧ができないことや、入居者を選べないという点がデメリットです。
そのため、引き渡しが終わったあとで買主からクレームが入るリスクがあります。

まとめ

収益物件を売却すると、まとまった資金を得られるなどのメリットがあります。
収益性のない物件であれば、早めの売却が損失を抑えることにもつながるでしょう。
しかし、安定した収入を得られている物件であれば、売却がデメリットに感じられてしまうケースもあります。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で収益物件の売却についてお悩みの方は、名古屋市中区不動産売却専門館までお気軽にご相談ください。

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