この記事のハイライト

• 相続した不動産の売却では、遺産分割協議をなるべく早くおこなうことが大切
• 相続税や譲渡所得税は、節税や控除の適用で無税になることも多い
• 相続した不動産は放置しないで利用するか、仲介による売却または買取をするのがおすすめ

不動産の相続では、何から手を付けたら良いかなど、不安を感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。
相続にともなう不動産売却について基礎的なことを知っていれば、準備をスムーズに進めることができます。
そこで今回は、相続にともなう不動産売却の手続きはどのようにおこなうか、税金や注意点についても解説します。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

目次

1. 相続にともなう不動産売却の手続きの流れ
2. 相続にともなう不動産売却でかかる税金について
3. 相続にともなう不動産売却の際の注意点
4. まとめ

相続にともなう不動産売却の手続きの流れ

不動産を相続し、売却するまでの流れをご説明します。

遺産分割協議

被相続人が亡くなったら、まず相続する対象の財産と、相続人が誰なのか、遺言書の有無の3つを確認します。
遺言書があれば、それを基に相続を進めますが、ない場合は法定相続人（法律上で相続する権利のある方）を確認して特定する必要があります。
おもに相続の対象となるのは被相続人の配偶者、次いで子ども、孫、ひ孫、父母、祖父母、兄弟姉妹、甥や姪などです。
相続する対象の財産は預貯金、不動産、株式などの有価証券、ゴルフ会員権、宝石、貴金属などのほか、住宅ローンなどの債務、未払いの税金といったマイナスの財産も含まれます。
遺産を分ける方法については後述しますが、遺産は相続を放棄することもでき、全員が相続放棄を選択した場合には、遺産は国庫に帰納します。
これらの対象がはっきりしたら、相続人の間で遺産分割協議をおこない、だれがどのように遺産を受け継ぐかを決定します。
相続人の間で意見がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる場合もあります。
最終的に作成した遺産分割協議書には、相続人すべてが署名捺印します。

相続登記

遺産が不動産の場合は被相続人の名義で登記がされていますので、相続にともなって登記の内容を相続人の名義に書き替える必要があります。
遺言書もしくは遺産分割協議書のほか、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明など必要な書類をそろえたら、相続登記をおこないます。
相続登記に要する費用として役所に支払う書類の取得費用、そのほかに司法書士に相続登記申請書の作成などを依頼する場合の報酬として数万円～10万円程度かかります。

売却と相続税納付

相続登記が完了したら、必要に応じて不動産の売却をおこないます。
売却の売り出し価格について、相続人の間で合意しておく必要がある場合がありますが、それを除くと通常の売却と変わらない流れで進めます。
相続税の申請及び納付は相続の発生から10か月以内におこなうのですが、申告期限を過ぎたり納税額が不足すると、延滞税や加算税がかかる場合があります。
相続税は基礎控除額を差し引いて残った金額に対して課せられますので、遺産総額が基礎控除額よりも少なければ、相続税の納税額はゼロとなります。
基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」であったものが2015年以降は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に変更されました。
このように基礎控除額が減っても、相続税を支払う方の割合は、2020年で相続全体の8.8％ほどとなっています。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

相続にともなう不動産売却でかかる税金について

では、相続や売却に関連する税金については、どのようなものがあるのでしょうか？

相続にともなう売却にかかる税金の種類

相続の売却にかかる税金の中で主なものは、前述の「相続税」のほか、不動産を譲渡したことで発生した「売却益」にかかる「譲渡所得税」です。
譲渡所得税は所得税、特別復興所得税、住民税の3つの総称で、確定申告が必要となります。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて変動しますが、相続した不動産の場合、長期譲渡扱いの20.315%が適用されることがほとんどでしょう。
不動産の譲渡の際に認められる経費は、被相続人が不動産を入手した際にかかった経費である取得費と、不動産を売却したときにかかった譲渡費用があります。
譲渡所得税も、経費や後述の控除額を差し引いて、税額がゼロになる場合があります。

相続の際の税金の計算法方法

相続税
課税標準の価格は売却額ではなく、土地の「路線価方式」もしくは「倍率方式」に償却を反映した建物の評価額を合算した、相続税評価額を適用します。
この不動産の評価額にほかの遺産の評価額も合わせ、基礎控除額「3,000万円＋相続人の数×600万円」を差し引いて、相続税額が決定します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、以下の計算方法で算出した譲渡所得に税率をかけることで求められます。
譲渡所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

税金が控除される特例

相続税の場合は基礎控除のほかに、被相続人の配偶者は最大1億6,000万円、もしくは法定相続分のうち多い金額までは相続税がかからないようになっています。
また、小規模宅地等の特例と言って、被相続人が居住していた土地や貸付事業をしていた土地は、80％または50％まで評価額を減額されます。
ほかにも被相続人の一人住まいを相続後に売却した場合、一定の要件を満せば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる空き家特例などがあります。
また、空き家特例と併用はできませんが、相続税の取得費加算と言って、相続した不動産を3年以内に売却することで、取得費に相続税の一部を上乗せできます。
各種税金の税率や控除の特例は、適用年度によって違いがある場合や、適用のための要件がありますので、最新の情報や詳細を確認のうえ、税金の試算をおこなってください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／

相続にともなう不動産売却の際の注意点

相続にともなう不動産売却の際の注意点

先に相続登記が必要になる

相続する不動産は、前述のように相続登記をおこないますが、この相続登記をおこなうまでは、不動産の売却をおこなうことができません。
相続税の納税のためなどで、早く売却を進めたい場合でも、この順序は守る必要があるため、すみやかに相続登記をおこないましょう。
一度相続人の共有名義にすると、のちの手続きが煩雑になるため、代表者を定めて一人が不動産の名義を受け継ぎ、分割したのちに正式な登記をおこなうのが一般的です。

相続した不動産は放置しない

ご葬儀や相続の手続きがひと段落して、空き家の不動産がそのままになってしまうことも多いです。
空き家のままの不動産は傷みが進行しやすいため資産価値の低下となり、放置した空き家は近隣への迷惑になる可能性があります。
早めの売却が、節税にもつながりますのでおすすめです。
ほかにも、不動産会社による買取は売却の手間や時間を大幅に減らすことができるため、有効な手段のひとつです。

相続人の間での十分な話し合いが必要

相続する遺産は現物を分ける「現物分割」、相続した方がほかの相続人に現金を払う「代償分割」、売却してその利益を分割する「換価分割」などの方法で分けます。
いずれの方法をとる場合でも、実家へのそれぞれの思い入れなどもあり、不動産の相続については、相続人の間での話し合いが進まないケースも多いです。
不動産は金額も大きく、物理的に分けづらい遺産です。
換価分割がもっともシンプルでトラブルの少ない方法ですが、それには、各種の方法を冷静に比較したうえで相続人の方がそれぞれ納得することが大切な過程となります。

まとめ

相続にともなう不動産売却の手続きはどのようにおこなうか、税金や注意点についても解説しました。
相続にともなう不動産売却は、住み替えなどのケースよりも手間や知識を要するため、不動産会社のサポートがカギとなります。
名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区で不動産に関するお悩みがある方は、名古屋市中区不動産売却専門館までお気軽にご相談ください。

＼＼いつでも、お気軽にご相談ください！／／