この記事のハイライト

• 青年後見人制度とは、認知症などにより判断能力が不十分な方を保護するための制度
• 成年後見申立の申請をおこなうことで、家庭裁判所が成年後見人を選任する
• 居住用不動産は、家庭裁判所の許可がなければ売却できない

認知症などにより判断能力が不十分な方は、不動産売却などの法律行為はできません。
もし親が認知症を患い、介護資金の捻出などのために実家の売却を考えているのなら、成年後見申立をおこないましょう。
今回は、名古屋市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、成年後見人による不動産売却方法をご紹介します。
青年後見制度とは何か、その手続きや必要書類について事前に理解し、スムーズな不動産売却を目指しましょう。

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目次

1. 成年後見人による不動産売却とは？2つの制度の違いと特徴
2. 成年後見人による不動産売却には成年後見申立続きが必要
3. 成年後見人による不動産売却方法！居住用不動産売却には許可が必要
4. まとめ

リフォームしてから不動産売却をするメリットとデメリット

認知症などにより判断能力が不十分な方が不動産売却をおこなう際は、成年後見人によるサポートが必要です。
成年後見人とは、成年後見制度に基づき、判断能力が不十分な方の代わりに契約締結などの法律行為や、財産の管理をおこなう方のことです。
ここでは、成年後見人がどのようなものかをみていきましょう。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症や知的障がいなどによって判断能力が低下した方を保護するための制度です。
判断能力が不十分な方が不動産売買や賃貸借契約の締結、金銭の貸し借りなどの法律行為をおこなうと、適切な判断ができずに本人にとって不利益となる危険性があります。
そこで成年後見制度では、本人を保護するための成年後見人を選任し、契約代行や財産管理などの権限を与え、本人の代理を任せるのです。

成年後見制度には2種類ある

成年後見制度には、大きく分けて「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
それぞれの特徴と違いをみていきましょう。

任意後見制度とは？
任意後見制度は、本人の判断能力が十分あるうちに自ら後見人を選任しておく制度です。
委任したい内容は基本的に自由に決めることができ、受任者と本人の公正証書による委任後見契約を結ぶことで成立します。
そして将来、本人に判断能力が低下した場合に初めて効力を発揮するのです。
なお、任意後見制度では家庭裁判所により任意後見監督人が選任され、万が一不正などがあった場合に任意後見人を解任できるようになっています。

法定後見制度とは？
将来に備えてあらかじめ後見人を選任しておく任意後見制度に対して、法定後見制度とは、すでに本人の判断能力が不十分という状態で利用する制度です。
法定後見制度では、本人の自立レベルに応じて、後見・補佐・補助の3段階に分かれたサポートを受けることができます。
また、任意後見制度では本人が後見人を選任しますが、法定後見制度では家庭裁判所が後見人を選任します。
後見人候補者を推薦することはできますが、必ずしも推薦した方が後見人に選任されるとは限らないことを覚えておきましょう。

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成年後見人による不動産売却には成年後見申立手続きが必要

もし認知症を患った親の判断能力が十分にないという状況であれば、成年後見制度を利用することで親の不動産を売却することが可能になります。
成年後見制度を利用するには、家庭裁判所への申請が必要です。
ここでは、成年後見申立の手続きと必要書類についてみていきましょう。

成年後見申立の手続き方法

成年後見人により不動産売却をおこなうには、本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ「成年後見開始裁判の申立」を申請します。
なお、成年後見の申立てができるのは、本人・配偶者・4親等以内の親族・市町村長など、法律で決められた方に限られています。

審判の開始から後見人の選任までは3か月ほどかかる
申立てが受理されると、申立て書類の内容や本人の事情などをもとに家庭裁判所において審理がおこなわれます。
具体的には、申立人や後見人候補者および本人との面接、親族の意向の確認、必要があれば医師の鑑定などがおこなわれ、後見人が選任されるという流れです。
一般的に、審判の開始から後見人が選任されるまでには3か月程度の期間を要します。

後見人は家庭裁判所が選任する
本人の判断能力が不十分な状態では後見人の選任はできないため、家庭裁判所が選任することになります。
家庭裁判所がもっともふさわしいと判断した人物が選任されるため、希望した方が後見人になるとは限らず、親族以外の弁護士や司法書士などが選任されるケースもあります。

成年後見申立の必要書類

一般的に、成年後見申立には次の書類が必要です。

1. 申立書・申立事情説明書
2. 戸籍謄本（本人・後見人候補者）
3. 住民票（本人・後見人候補者）
4. 後見登記がされていないことを証明する書類
5. 医師による本人の診断書

なお、手続きをおこなう家庭裁判所によっては必要書類が異なる可能性もあるので、事前に確認しましょう。

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成年後見人による不動産売却方法！居住用不動産売却は許可が必要

成年後見人により不動産売却をおこなう際には、売却する不動産が本人にとって居住用なのか非居住用なのかでその手順が異なるため、注意が必要です。
ここでは、居住用不動産と非居住用不動産それぞれの売却方法をみていきましょう。

居住用不動産売却の方法

居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。
居住用不動産とは、本人が居住している家だけでなく、病院から退院したあとに戻る予定の家なども含まれます。
これは、法定後見制度が本人を保護するための制度であるのです。
本人の居住用の家を売却することが、本当に本人を保護することになるかどうかを家庭裁判所が判断する必要があるのです。

居住用不動産処分の許可の申立て
居住用の不動産売却の許可を得るには、家庭裁判所に申立てをおこないます。
申立てに必要な書類は次のとおりです。

1. 申立書
2. 不動産の全部事項証明書
3. 固定資産評価証明書
4. 売買契約書の案
5. 不動産会社が作成した査定書

申立書には売却の必要性や、売却代金の使途などを記載し、やむを得ない理由でおこなう売却かどうか、売買条件に相当性があるかどうかなどが審理されます。
家庭裁判所によって、その居住用不動産を売却することが本人を保護することになると判断された場合のみ、売却の許可がおりるのです。
なお、家庭裁判所の許可を得ずに結んだ売買契約は無効となります。

非居住用不動産売却の方法

非居住用不動産の売却については、居住用不動産売却と異なり、家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
医療費や介護費の捻出、生活費の足しにするなどの、本人のためとなる正当な理由がある場合に、後見人の判断で売却が可能です。
ただし、市場相場とかけ離れて安い価格で売却するなど本人が不利益を被るような取引であれば、無効となったり、後見人を解任されたりする可能性もあります。
また、後見監督人が選任されている場合には、非居住用の不動産売却であっても後見監督人の同意を得る必要があります。

判断が難しい場合には事前に相談しよう
居住用不動産の売却であれば、必ず家庭裁判所での手続きが必要であることから、その不動産の売却が適切であるかどうかを判断してもらうことができます。
一方、非居住用不動産の売却でが家庭裁判所で審理されるものではありません。
もし非居住用といえる顔どうかの判断や、売却理由に合理性があるかどうかの判断に迷ったときには、事前に専門家や家庭裁判所へ相談すると良いでしょう。

まとめ

認知症を患い判断能力が不十分でも、成年後見制度を利用することで不動産売却は可能です。
居住用不動産の売却では家庭裁判所での審理に時間を要するため、ゆとりを持って早めに行動を起こすと良いでしょう。
名古屋市中区不動産売却専門館では、名古屋市中区・熱田区・中川区・瑞穂区エリアを中心に不動産売却のお手伝いをしています。
成年後見人による不動産売却をご検討中の方も、ぜひ弊社へご相談ください。

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