この記事のハイライト

• 離婚前に売却するか、離婚後に売却するかによって異なる注意点がある
• オーバーローンの場合は財産分与の対象にならない
• 離婚による不動産売却を秘密裏に進めるには一般媒介契約がおすすめ

夫婦の3組に1組が離婚をするといわれている昨今、離婚を機に不動産売却を検討する方も多くいます。
どちらかが住み続けるという選択肢もありますが、所有権や住宅ローンといった権利関係を清算できる売却がおすすめです。
そこで今回は、名古屋市中区・熱田区・中川区・瑞穂区エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、離婚時の不動産売却における注意点について解説します。
スムーズな売却をするための知識を身につけておきましょう。

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目次

1. 離婚時の不動産売却における注意点～売るタイミング～
2. 離婚時の不動産売却における注意点～オーバーローンの場合～
3. 離婚時の不動産売却における注意点～媒介契約の選び方～
4. まとめ

離婚時の不動産売却における注意点～売るタイミング～

離婚を機に不動産売却をすると決めたのなら、どのタイミングで売れば良いかを考えましょう。
離婚に伴うさまざまな手続きのあるなかでの不動産売却となるので、計画的に進めることが大切です。
ここでは、離婚時の不動産売却における1つ目の注意点として、売却するタイミングについて解説します。
離婚前なのか離婚後なのか、それぞれのご事情によってベストなタイミングが異なるため、しっかりと見極めましょう。

離婚前に売却するケースにおける注意点

夫婦の共有財産である不動産を売却するには、夫婦の協力体制が必要です。
離婚後に別れた夫や妻と何度も顔を合わせたり、連絡を取ったりといったやり取りを避けたいのであれば離婚前に売却すると良いでしょう。
ただし、売却の手続きが済むまで離婚を延ばすことができるかどうかが問題となってきます。
一般的に、不動産売却にかかる期間は3～6か月程度といわれていますが、物件の状態や条件次第ではそれ以上の期間を要する可能性があります。
その間、離婚を延ばせる余裕がある方でなければ離婚前の売却は難しいでしょう。
また、離婚前に不動産売却をおこなう際の注意点として、財産分与のタイミングに気をつけなくてはなりません。
不動産売却により得た売却代金を離婚前に分与すると、贈与とみなされて贈与税が課税される可能性があります。
売却自体は離婚前におこなったとしても、実際に現金を分与するのは離婚後におこないましょう。

離婚後に売却するケースにおける注意点

一方、とにかく早く離婚したいという方は、離婚後に売却すると良いでしょう。
離婚に伴うさまざまな手続きを済ませ、落ち着いた状態で不動産売却をおこなえるため、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
ただし、離婚後の売却だとしても元夫婦の協力体制が必要です。
離婚後も双方の関係性を円滑に保てるのなら良いのですが、離婚後は顔も合わせたくない、連絡が取れなくなる可能性がある、という方は離婚後の売却は難しいかもしれません。
離婚前にある程度具体的な売却プランを立てておき、離婚後の売却をスムーズに進めるようにしましょう。

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離婚時の不動産売却における注意点～オーバーローンの場合～

離婚を機に不動産売却をすると決めたのなら、まず現在の不動産の価値を算定しましょう。
ここでは、離婚時の不動産売却における注意点として、オーバーローンの場合の対処法をご紹介します。

不動産の価値の算定方法

不動産の価値の算定方法
不動産の価値は、次の計算式でおおよその額が算定できます。
不動産の価値＝不動産の市場価格－住宅ローンの残債
不動産の市場価格は不動産会社へ査定を依頼することで、住宅ローンの残債はローン返済計画書や残高証明書ですぐにわかります。

算定結果がマイナスの場合

算定結果がプラスの場合、つまり不動産の市場価格よりもローンの残債が下回っているのであれば「アンダーローン」と呼ばれる状態で、算定された額が財産分与の対象となります。
一方、算定結果がマイナスの場合、つまり不動産の市場価格よりもローンの残高が上回ってしまえば「オーバーローン」と呼ばれる状態で、その不動産は財産分与の対象にはなりません。
さらに、オーバーローンの場合、通常の方法では売却自体ができないため注意が必要です。

オーバーローンの場合の注意点

原則として、不動産売却時には住宅ローンを完済しなくてはなりません。
アンダーローンの状態であれば売却代金でローンの完済ができるため問題ありませんが、オーバーローンの状態では売却してもローンを完済できません。
その場合、次の対処法を検討する必要があります。

1. 不足額を自己資金から補ってローンを完済させる
2. 任意売却を利用する

不動産の売却代金では足りない分を、貯金などの自己資金から捻出できる場合には通常の不動産売却が可能です。
もし、お金は用意できないけれど不動産は売却したいというのであれば、任意売却という手段もあります。
任意売却とは、借り入れをしている金融機関の合意を得て売却する方法ですが、必ず金融機関の許可がおりるとは限りません。
また、任意売却の注意点として、信用情報機関のブラックリストに載ってしまうというデメリットがあります。
ブラックリストに載ってしまうと、その後5～10年は新たにクレジットカードを作ったりローンを組んだりすることが困難になるため、任意売却の利用には慎重な検討が必要です。

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離婚時の不動産売却における注意点～媒介契約の選び方～

離婚を機に不動産売却をすると決めたのなら、一般的な売却方法の流れを把握しておきましょう。
不動産売却の流れ

1. 不動産会社へ査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売却活動が始まる
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡し

とくに、離婚時の不動産売却をスムーズに進めるためには、媒介契約について事前に把握しておくと良いでしょう。
ここでは、離婚時の不動産売却における注意点として、媒介契約の選び方について解説します。

媒介契約を選ぶときの注意点

媒介契約とは、不動産会社へ不動産売却の仲介を依頼する際に締結する契約のことで、以下の3種類のなかからご自身に合うものを選択します。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社と契約することができるため、ご自身のやり方次第で営業活動の範囲を広げることが可能でしょう。
ただし、一般媒介契約では不動産会社に販売状況の報告義務がないため、状況の把握がしにくいという注意点があります。
一般的に、築浅や立地の良い物件に向いている媒介契約で、売主が見つけた買主に直接売却することも可能です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、どちらも1社のみとの契約となります。
しかしレインズといわれる不動産会社専用の物件情報サイトへの登録が義務付けられているため、情報は広まりやすいでしょう。
また、一般的に売れにくい物件も早期に売却できる傾向にあり、販売状況の報告義務もあることから、状況の把握がしやすいという特徴があります。
不動産売却を秘密裏に進めたい方は一般媒介契約がおすすめ
一般媒介契約では、レインズへの登録義務がないことから、不動産売却を秘密裏に進めたいという方に向いています。
ただし、複数の不動産会社と契約できるからといって十数社と契約をしてしまっては情報の制御がきかなくなる可能性があるため注意が必要です。
一般媒介契約を選ぶ場合でも、信頼できる不動産会社を厳選して契約を結ぶことが大切です。

まとめ

離婚時の不動産売却では、ご自身の状況から売却のタイミングを見極めることが大切です。
また、住宅ローンの残債によっては財産分与の対象にならず、通常の売却すらで難しいという注意点を覚えておきましょう。
名古屋市中区不動産売却専門館は、名古屋市中区・熱田区・中川区・瑞穂区エリアを中心として、不動産売却のサポートをしています。
離婚により不動産売却をご検討中の方も、お気軽にご相談ください。

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