この記事のハイライト

• 不動産売買契約書は、買主とのトラブル防止につながり、安心して売買契約書を成立させるために必要
• 不動産売買契約書と重要事項説明書の違いは、内容だけでなく目的や意味合いが異なる
• 不動産売買契約書をしっかり確認してから売買契約することがポイント

不動産売却をスムーズに安心しておこなうためには、不動産売買契約書と重要事項説明書が重要な役割を果たします、売主・買主のトラブル防止のためにも、しっかりと理解し納得することが大切です、そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、必要性と確認すべきポイント、また重要事項説明書との違いについてご紹介していきます。

名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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目次

1. 不動産売却前に理解しておきたい不動産売買契約書の必要性
2. 不動産売買契約書と重要事項説明書の違い
3. 不動産売買契約書で確認しておきたいポイント
4. まとめ

不動産売却前に理解しておきたい不動産売買契約書の必要性

不動産売買の取引をする際に、なぜ不動産売買契約書が必要になるのでしょうか。また、どのような内容が記載されているのかも含めて解説します。

必要な理由

そもそも不動産売買契約書とは、不動産売買が成立した際に売主・買主の双方で取り交わされる書類のことを言います。不動産売買は、高額な取引になることが多いため、権利や契約解除の際の取り決めや、対象となる不動産情報などを明確にする必要があります。
そこで、安全な取引をおこなうために必要になってくるのが「不動産売買契約書」です。
不動産の内容や条件を明文化することで、トラブル防止にもつながり、安心して売買契約を成立させることを目的としています。
また、不動産会社が仲介をする場合は、宅地建物取引業法により交付することが義務付けられています。

契約書の内容

では、どのようなことが記されているのでしょうか。おもな内容は下記のとおりです。

不動産の売買代金や不動産情報
売却する不動産の売買代金や所在地など不動産の情報が詳細に記載されています。また、売買代金の支払い方法や時期も明記されています。

引き渡しの時期
不動産の引き渡し時期が記載されており、通常は所有権移転と同じ日になります。

不動産登記関連
抵当権などの抹消手続きや所有権移転登記について記載があります。

契約不適合責任
不動産の引き渡し後に、契約の内容と適合していない箇所がみつかった場合は、売主が契約不適合責任があることが記されています。

設備の引き渡し・修復
売主は設備の有無について付帯設備表へ記載し、その内容をもって引き渡すことが明記されています。また、設備が故障しているなど不具合がある場合は、売主が使用可能な状態で引き渡すことが規定されています。

契約違反による解除、違約金
売主または買主が、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときは、解除もしくは違約金の支払いを請求することが可能と定められています。

融資利用の特約
買主が融資を得られなかった場合は、不動産売買契約を解除できるとした特約が定められています。これらの内容のほかにも多くのことが記載されているため、必ず目を通して理解したうえで売買契約を交わす必要があります。

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不動産売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産売却前に、不動産売買契約書と同時に必ず目を通しておくべき書類に「重要事項説明書」があります。物件の内容や取引の条件などが記載されている書類のことで、売買契約するかどうかを判断するために必要です。
通常は、この重要事項説明書の内容に同意してから、不動産売買契約書の締結へと進みます。では、不動産売買契約書との違いは具体的に何があるのでしょうか。

重要事項説明書との違い

重要事項説明書との違いは下記のように2つあります。

目的と意味合いの違い
重要事項説明書は、購入希望者に物件の情報や取引条件を理解してもらうためで、基本的に買主のために作成された書類です。そして、署名・捺印は説明を受けたことの証であり、内容に納得したという意味合いをもっています。一方で、不動産売買契約書は売買契約を成立させることが目的です。契約書の署名・捺印は、重要事項説明書を読んで売買契約を成立させるという意味合いをもっています。

内容の違い
不動産売買契約書は、おもに売買代金や支払い方法、特約について記載されています。重要事項説明書では、上記の内容にくわえて、登記情報やインフラ整備状況、契約解除、損害賠償、手付金・支払金、契約不適合責任などより詳細に記載されています。つまり、内容が詳しく明記されており、土地の条件や前提情報などが盛り込まれているのが特徴です。

2つの書類は同時に作成する必要がある

不動産売買をする際は、必ず不動産売買契約書と重要事項説明書の2つの書類を同時に作成する必要があります。また、重要事項説明書は基本的に内容を知っている売主側が作成し、買主・売主どちらでも作成することが可能な不動産売買契約書とは違います。

特約事項とは

不動産売買契約書や重要事項説明書に追記できる「特約事項」という項目があります。この特約事項というのは、売主・買主のあいだでトラブルを回避するために記載しておきます。たとえば、買主が現状の瑕疵を知ったうえで売買が成立し、引き渡し後はその責任を売主が負わないといった「契約不適合責任免責」についてです。このような特約を付けておくことで、安心して不動産売却をおこなうことができるでしょう。

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不動産売買契約書で確認しておきたいポイント

最後に、確認しておきたいポイントを押さえていきましょう。

ポイント①手付金と手付金解除について

不動産売買契約書で、とくに確認すべき箇所は手付金と手付金解除の項目です。不動産売却では、売買契約時に買主から売主へ手付金を支払います。もし、どちらかの都合で契約を解除する必要がでた場合、契約の履行に着手しているかによって違約金が発生するか否かが異なるため注意が必要です。

手付金の解除は、当事者のどちらかが契約の履行に着手するまでと期限が定められています。さらに、売主側による解除の場合は手付金の倍のお金を支払うこと、買主側による解除の場合は手付金を放棄することによって契約解除が可能というものです。もしもの場合に備えて、手付金についての記載は必ず目を通しておくようにしましょう。

ポイント②所有権の移転手続きについて

不動産売却では、所有権移転登記をおこない、不動産の所有権を売主から買主へ移します。その際にかかる費用を、売主と買主のどちらが負担するのか確認しておくようにしましよう。事前に明確にしておけば、支払いの際にトラブルを防止することができます。

ポイント③ローンと特約について

通常、不動産を購入する際に多くの方は住宅ローンを利用します。

この住宅ローンを利用して購入する場合は、売買契約書にローン特約を付けることが一般的とされています。特約を付けることで、ローン審査に通らなかった場合に買主は無条件で解除することができます。不動産売却する際は、このローン特約についてもしっかり確認しておきましょう。

まとめ

不動産売買契約書の必要性と重要事項説明書との違い、また売買契約書で確認すべきポイントについてご紹介しました。不動産売買では、説明書と売買契約書をしっかり理解、確認することで安心して取引をおこなえます。名古屋市中区不動産売却専門館では、名古屋市中区、熱田区、中川区、瑞穂区を中心に不動産売却に関するサポートをおこなっています。これから不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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